常 見 問 題


  

  以下問題答案謹供參考,如有需要請與房屋局或相關專業人士聯絡。
   
問: 業主可否對業主大會或管理委員會的決定提出上訴?
答: 如業主不服業主大會的決議,可向初級法院提起司法上訴。如不服管理委員會的決議,可向業主大會提出上訴。然兩者的上訴並不具有中止效力。
   
問: 管理委員會成立後是否需要立案登記?
答: 現行澳門法例並無如香港般賦予行政當局對樓宇管理委員會的登記審核權和監督權。因此,只要業主大會依照法律程序召開及公布決議即可,無權辦理登記手續。然而,本會已要求立法權修改分層所有權制度,當中包括賦予管理委員會的法律人格。
   
問: 未做契的業主是否不可以行使業主權利?
答: 凡已簽署預約合同(承諾買賣合同)及繳付全款的業主,在法律上稱為預約買受人。

根據《民法典》第一千三百四十三條第一款c)項之規定,業權人就分層建築物之平常管理所擁有之權力,視為轉移至預約買受人,因此,未做契的業主可按照同條第六款規定,以書面方式通知管理人(管理委員會/管理實體)欲行使業主的權利。
   
問: 未做契的業主如何保護自身權益?
答: 樓宇價值可達數百萬元,對未做契的業主來說,業權仍掌握在發展商手上,有欠保障。

因此,為保障業主利益,避免不可預見的事情發生,濠庭都會聯合管理委員會呼籲各業主,如發展商未能為業主安排立契,應盡快前往位於水坑尾街的公共行政大樓一樓之物業登記局,辦理臨時登記手續,盡情請瀏覽本會網頁
   
問:
籌備委員會是根據甚麼法律成立?
答:
籌備委員會是根據《民法典》第一百九十條規定而設立的,因濠庭都會第一至三期有業主4072戶(包括商舖、住宅及車位),涉及13座住宅大樓及一個大型停車場,所以有必要盡早籌備第一次業主大會前期工作,以維護業主權益。
 
問:
籌備委員會是否等同管理委員會?
答:
籌備委員會只是促成召開第一次業主大會之機構,待成功召開業主大會後則功成身退。而管理委員會為屋苑之管理機關,每屆任期兩年,因此籌備委員會並不等同管理委員會。
 
問:
濠庭都會發展商並未為業主做契,是否不可以召開或參與業主大會?
答:
根據《民法典》第一千三百四十四條第一款規定,若樓宇半數單位已出售、或百分之三十單位已入伙時,發展商或管理公司應立即舉行第一次業主大會,以便選出管理機關、通過本年度預算、制訂管理規章及定出火險金額等,否則有關實體及全體業主須就不作出召集而造成之損害負責。

由於法律並無規定業主必須做契才可召開業主大會,且單位預約買受人(準買家)亦可參與大會會議,故不論已否做契,只要證明參與人具業主身份即可召開或參與業主大會。
   
問: 租客可否在業主大會上投票?
答: 根據《民法典》第一千三百四十六條規定,租客如在租賃合同中訂明可代理業主行使管理方面之權力,又或者合同中訂明管理費由租客支付,則可在大會就樓宇的平常管理事務上行使投票權。
 
問:
若發展商或管理公司不依法召開,業主可做些甚麼?
答:
根據《民法典》第一千三百四十四條第四款規定,若發展商或管理公司並無履行法律義務召開首次大會,任何一名業主均有權召開大會或透過法院聲請命令任何負責人召集大會,而司法費則由有關義務實體承擔。
 
問:
為何濠庭都會業主大會及管理機關有主部份及子部份之分?
答:
根據《濠庭都會分層建築物規章》第二條規定,濠庭都會由十五個子部份包括舖位、停車場及十三座住宅大樓組成,屬綜合管理制度規範。主部份管理由聯合管理委員會負責,子部份管理則由該子部份的管理委員會負責。
 
問:
業主大會及管理委員會有哪些權限?
答:
業主大會(在法律上稱為分層建築物所有人大會)為屋苑之最高權力機關,主要議決不屬管理機關之事宜,即涉及樓宇的所有事務皆由業主大會負責。此外,業主大會有權任免管理機關成員及管理公司、通過年度預算及資產負債表、樓宇維修及保養計劃、動用共同預備基金、更改樓宇單位用途以及修改管理規章等。

管理委員會為屋苑之行政機關,主要執行業主大會的決議,其成員向業主大會負責,任期兩年,可透過業主大會選舉連任。
 
問:
如不滿意管理公司工作,可否不繳交管理費?
答:
除非業主透過法院宣告其管理合約無效,否則不能不繳交管理費,因管理公司有權透過法院向業主追討欠交之費用,以及因有關司法程序而洐生之律師費、司法費用及欠費罰款。
 
問:
業主大會如何有效運作?
答:
除法律另有規定外,原則上必須有超過樓宇總值百分之五十(50%)以上的業主通過才可作出決議,如首次召集未達法定出席分額,則按照召集書定出之另一開會日期再舉行第二次召集,屆時只要有樓宇樓值百分之二十五(25%)分額的業主出席時,則大會得以出席業主的多數票作出決議。

但注意的是,業主大會的決議並非一人一票作出,而是以其擁有單位之分額總值之百分比或千分比計算,業主可從《濠庭都會分層建築物規章》查得其分額資料。
 
問:
如業主無暇出席大會會議,可否委託他人代表其出席?
答:
根據《民法典》第一千三百四十六條規定,若業主未能出席會議,可透過書面授權方式委託屋苑另一名業主代表其出席,只要向大會主席出示其委託書及業主之身份證明文件副本即可作為憑證。

若受託人非為屋苑業主,有關委託書簽名須透過公證署認證(認筆跡)才有效。

 
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